与此类似，很多用商品房开办的“城市民宿”仍处在灰色地带，合法性问题悬而未决。

南都记者注意到，就在上月，厦门思明区颁布意见明确规定“住宅小区（含商品房、安置房）不得用于开办民宿”。而浙江省去年颁布的治安消防管理规定将民宿的开设区域限定在“乡村”。

为什么选择民宿？

 

大学生小康准备暑假去青岛旅游，谈到住宿问题，第一个就想到了民宿，“民宿价格优惠，还有厨房可以自己做饭，有一种家的感觉”。

近年来，随着国内共享经济不断升温，民宿产业呈现如火如荼的发展形势。国外民宿“鼻祖”Airbnb在今年3月正式注册了中文名称“爱彼迎”，希望扩大中国市场。国内本土的民宿预定网站，如蚂蚁短租、途家网、小猪短租等也都推出了不同优惠政策吸引更多顾客。

越来越多的出行者像小康一样，把民宿作为宾馆的替代品。

输入目的地“上海”和入住日期，网站就会将符合条件的房源以图片形式展示给顾客。根据地段和房屋大小的不同，价格区间也在百元以下到五千元以上不等，大部分都集中在200-500元范围内。

 

“城市民宿”价格比酒店低。

南都记者注意到，热门旅游景点“外滩”附近一套普通一室一厅一卫公寓的价格一般在每晚300元上下，而周边一间快捷酒店的价格超过400元一晚。

一位在上海从事民宿经营的房主小嘿（昵称）告诉南都记者，在她看来，民宿就是共享经济，“把闲置的空间利用起来，让房客可以用少一点的钱住进比较好的地方，让房东可以赚点零花钱。双方还可以交流关于城市旅游的信息。”

实惠、共享、有家的感觉，是大多数游客选择民宿的主要原因。

爱彼迎（Airbnb）告诉南都记者，他们对于“民宿”概念的理解，就是人们旅行途中在当地的“家”。

明令禁止商品房开民宿？

民宿一般采用“B2B”的交易模式：房主将自己闲置的房间或整套房子的信息发布在民宿预定平台上，房客根据出行需求在平台上预定房源。但看似井井有条的产业链背后却暗藏着诸多问题。

广义上，民宿是除饭店、旅社之外为旅客提供住宿的场所，往往利用自用住宅的空闲房间。但国内各省市的具体法规和文件对“民宿”的界定并不相同。

浦东新区是上海各区县中唯一明文界定民宿范围的行政区。在2016年7月26日印发的《浦东新区关于促进特色民宿业发展的意见(试行)》中，“民宿”被限定为“农村依法建设的宅基地住宅”。

同样2016年颁布的《浙江省民宿（农家乐）治安消防管理暂行规定》也将民宿的开设区域限定在“乡、村庄规划区范围内”。

著名旅游景点鼓浪屿所在的厦门市思明区，今年6月22日最新颁布的民宿管理办法中更是明确规定“住宅小区（含商品房、安置房）不得用于开办民宿”。

厦门市政府制定的民宿管理暂行办法适当放宽了条件，但仍限定在“城乡居民自有住宅、集体用房或其他配套用房”，同时规定经营规模“单栋房屋客房数不超过14间，建筑层数不超过4层，且建筑面积不超过800平方米”。也就是说，一些地区已对“城市民宿”亮了红灯，更多地区则尚未明确规定。

打开各大民宿预定网站，大多数房源都位于城市居民小区内，很多都是商品房，并不符合上述管理办法的规定，由此牵涉出此类房源的合法性问题。

无证经营或成公安取缔对象

经营民宿要不要办证？需不需要纳税？

北京义派律师事务所律师李恩泽告诉南都记者，短租行为只要是出于商业用途， 就必须符合相关的法律法规：“如果是用于旅店用途，就要符合旅馆的相关条例；如果是用于日常居住，就必须遵守租赁服务的有关规定。”

上海市公安局浦东分局治安管理科相关负责人告诉南都记者，现在浦东的民宿业仍被纳入旅馆业管辖范围，要取得合法经营的地位，必须获得旅馆业《特种行业许可证》和营业执照。

“许多打着 民宿 名义违规经营日租房的行为是我们的主要取缔对象”，该负责人表示，平时主要通过日常排摸和接收举报等措施打击无证无照经营行为。

 

在发布房源时，虽然网站会提供安全设施的选项，但仅作为“建议”，记者跳过了这一步骤，仍能继续发布。

但同时南都记者从浦东市场监督管理局方面了解到，现在浦东对民宿业实行的是“先照后证”的管理办法，即先取得营业执照开业，在经营过程中不断整改以达到旅馆业的标准。

如果不按旅馆业“特种行业”的要求来监管，作为普通的租房行为，根据《上海市居住房屋租赁管理办法》，交易双方也需在租赁合同订立后30日内，到租赁房屋所在地社区事务受理服务中心办理租赁合同登记备案。

但各大民宿预定网站中，这些规定并未落实。房主小嘿告诉记者，短租平台并不需要任何证明或营业执照，“上传身份认证就可以”。当被问及是否有违规的风险时，小嘿坦言：“我知道有些开二、三十家的会有类似风险，但我们就一家，我不觉得这是违规。”

记者尝试在Airbnb上发布一套房源信息，发现无需提交工商、消防等管理部门的证件或注册信息，虽然会询问该房源内是否有相关安全设施，但并不强制要求，房主可选择要求房客提供身份验证，但也并非硬性规定。